賃貸アパート経営のメリットについて｜【仙台不動産(賃貸・売買)情報】不動産賃貸・不動産売買・賃貸事務所のことなら(株)オーロラビルまで！

アパート経営のメリットでは、アパート経営をするメリット（魅力）について具体的に説明していきます。
特にアパート経営（投資）をおすすめするポイントをそれぞれ具体的かつ詳細に分析していきます。

①資産形成に役立つ

アパート経営の場合、アパートという建物だけでなく、それを建てる土地についても購入します。
購入資金は当初銀行融資によりまかな いますが、その支払いは通常家賃収入でカバーしていきます。
返済完了後は家賃収入が丸々入ることになりますが、仮に建物が老朽化した場合でも土地を残すことができます。

②効率的な資産運用

アパート経営の場合、ほとんどの場合銀行融資を活用します。
例えば、元本1000万円で融資2000万円、合計3000万円の物件を運用した場合、物件の利回りが10%（300万円）だとすると、元本1000万円に対しては年率で30%の運用となります。
このように融資というレバ レッジを活用する事でより効率的な投資が可能となります。
さらに、株の信用取引などと違うのは、それが資産となるという点です。

③節税効果

アパート経営の場合、アパートからの収益やその他の収益についても建物の「減価償却」を費用とすることで、費用化して税金を合法的に節税することもできます。
アパート経営だけでなく、その他の所得との損益通算も可能となるので、運用の幅が広がります。

④インフレ対策

アパート経営の場合は、主が土地で従が建物となるため、インフレに強い資産であるとされています。
インフレとは貨幣価値の低下ですので、アパートを持つことで現金の価値が下落するリスクに対応することができるとも還言できます。

⑤年金代わりの安定収入

アパート経営の場合、建ててから比較的中長期にわたって賃料収入を見込むことができます。
利用者（店子）が入居していれば安定した現金収入も見込めます。
立地などの条件が合い、管理業者の一括借り上げなどの契約条件が良ければそうしたサービスを利用し安定収入をえることもできます。

⑥遺族への保証にもなる

意外と大きなメリットの一つです。アパート経営・不動産投資の場合、ほとんどのケースで「団体信用生命保険」への加入が必要になります。
万が一の場合には遺族へローンが無くなったアパートが残りますので、アパート経営は残された遺族に対する保証にもつながります。

⑦土地の有効活用

土地の有効活用ができるというメリットについては、すでに土地をもっており、その土地が遊休地となっている場合に限られます。
土地は以前のような値上がり益が狙える環境ではない上、土地を持っているだけでも税金がかかってしまい、保有する土地という資産がかえって金食い虫になってい ることもあります。
アパート経営はそうした土地を有効活用し、資産からキャッシュフローが得られるようにすることができます。

アパート経営は最後に「土地」が残る

主に、上物に対して投資をするマンション投資などと比べて、一棟買いのアパート投資（経営）の場合、最終的に減価償却の終了したアパート（建物）とその土地が残ることになります。
これは資産運用のなかで「資産形成」という意味で強い意味を持ちます。

アパート経営をする方には、アパート経営として15年間運用した後、アパートを撤去してそこに自宅を建てるという計画をされている方もいます。
そのときには、アパートローンについても払い終えており、土地に費用を掛ける必要がありません。
極端な話、アパートからの売上（賃料）が毎月20万円（平均）として、毎月の返済額・諸経費を15万円としておけば、月々の収入自体は少ないかもしれませんが、ローン返済後には土地が手に入り、仮に毎月5万円の収入を使わずにとっておけば900万円の預金と。
アパート用地が残ることになります。（もちろん建物も残っています）

ローン完済後は、ローンの返済額が0になりますので、アパート経営からあがる収益がまるまる利益になりますが、それだけでなく、土地を再活用することができるというのもアパート経営の魅力です。

インフレ時代のアパート経営

インフレというものは貨幣価値の下落を指し、一般には物価が上がることです。
物価が上がるということはこれまで、100万円で買えたものが来年には110万円出さなければ買えなくなるということになります。（ちなみに、この場合インフレ率10%というように呼びます。）

ということは、100万円銀行預金をしていたとします。
金利が仮に3%という場合、1年後の預金残高は103万円です。
しかし、前例のとおりインフレ率が10%の場合、実質的には目減りしていることになります。 これが「インフレリスク」です。

インフレ時には「現金を持つこと」がリスクになります。
なぜなら、現金を持っていても時間がたつほどその価値がどんどん下落してしまうためです。
インフレ時に有効なのは、インフレ率と同じように資産価値が増大する商品を持つことがインフレに対抗する手段となります。

以下は代表的な運用商品をインフレへの対抗力別に並べています。

インフレ抵抗力が強い
・土地（不動産）
・株式
・普通預金（変動金利）

インフレ抵抗力が弱い
・債券
・定期預金（固定金利）
・現金

アパート経営の場合、土地という資産を運用する形となりますので、インフレ時代には土地価格の上昇という形で抗インフレ力を持っています。 株式投資もそれに準じてインフレには強いです。
また、普通預金の場合インフレになると基本的に預金金利も上昇するため、多少抵抗力があるといえます。
しかし、預金金利の上昇はインフレ率に遅れてやってきますので、完全ではありません。

逆にインフレに弱い商品としては、一般的に固定金利で運用される商品です。
債券投資や定期預金（固定金利）などはインフレ時には、資産の実質的目減りを起こします。

遊んでいる資産には働いてもらう

そもそも投資の観点からいうと、資産には大きく「キャッシュフローを減らす資産」と「キャッシュフローを増やす資産」とがあります。
例えば、自動車という動産は「資産」です。売却すればそれなりの価値を持っています。
しかし、この自動車という資産はキャッシュフローの観点からいうと将来、ガソリン代・自動車税・車検代などの形で「キャッシュ」を外に持ち出してしまう資産なのです。

株式や債券の場合はどうでしょうか？
株式は保有していれば「配当金」や「株主優待」などのインカムゲインが入ります。
債券の場合も「クーポン（利子）」という形でインカムゲインが入ってきます。
これらはプラスのキャッシュフローを生み出している資産です。

それでは、不動産はどうでしょうか？
土地建物は存在するだけで維持費や税金などがかかります。
遊休地などは何もキャッシュフローがありませんが、それでも土地に関する税金を支払う必要があります。
このままでは負のキャッシュフローを生み出すマイナスの資産になります。

アパート経営はそうした負のキャッシュフローを生み出している遊休資産を「働いてもらう資産」に切り替えることができるというメリットがあります。
つまり、その土地にアパートを建てて、そこに住んでもらう事で賃料収入というインカムゲインを得ようというものです。

「土地活用」でアパート経営をする際の注意点

ちなみに、土地活用を目的としてアパートを経営する場合には、気をつけたいことがあります。
そこにアパートを建てて本当に入居者が入るのか？ということです。
遊休地を収益化するためには、その土地にお金を落としてくれるという「入居者」の存在が必要不可欠です。
時々、田んぼの真ん中にアパートが建っているような物件を見ることがありますが、そうした物件の多くは最終的には運用自体が赤字化するケースも多いようです。

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