空室改善｜仙台不動産(賃貸・売買)情報は、(株)オーロラビル

出来るだけ空室を少なくするには、賃料だけではなく入居者募集の条件や方法、部屋の設備仕様や日頃のメンテナンスも大事な要素である。
まずは、入居者募集の見直しに付いて考えてみましょう！

入居条件

これまで、少しでも空室を減らすために、さまざまな角度から“適正賃料”に付いて考えてきました。
ただ、適正な賃料を設定しても、なお空室が出来てしまう事はあり得るし、色々な事情からこれ以上賃料は下げられないというケースもあるでしょう。
そんな時、是非検討したいのが、入居者募集条件の見直しです。たとえば、月々の賃料を下げたくないなら、入居時に必要な費用を低くする方法があります。

フリーレント

入居時に必要な費用を低く設定する方法で、もっとも効果的なのが“フリーレント”

初めからフリーレントをうたうのも良いが、不動産会社に「場合によっては２ヶ月フリーレントも可」という条件を付けておいて、ここ１番という時に切り札として使うと、より効果的です。

最近は、敷金ゼロの物件も良く見かけるようになったが、礼金や敷金を低く設定する場合に注意したいのは、敷金を低く設定し過ぎないことです。
礼金は、一種の賃料と考えて差し支えないからゼロにしても問題はありません。

だが、敷金を１ヶ月もしくはゼロにした場合、“退室時の原状回復費”の精算時にトラブルが起こりやすくなるし、万が一、滞納した場合の保証金が無い。という問題があるはずです。

ペット可

入居者募集条件を見直すといってもいわゆる「入居者の審査基準」まで甘くしてしまったのでは、入居中にトラブル発生の確率が上がるなど、オーナー様にとって、リスクが大きすぎます。
そこで注目したいのが“ペット禁止”から“ペット相談”などの募集条件変更です。
あるシンクタンクの調査によると、賃貸住宅入居者の約４割が、「ペットを飼いたい」と考えているという。

それに対して、“ペット可”の賃貸住宅は遙かに少なく“ペット可”に対する需要は、予想以上のものがあるようだ。
従来、ペット禁止にしてきたオーナー様は、「部屋が汚れる・声や臭いが迷惑」などの理由をあげるが、その気になって対策を立てれば、解決可能な問題がほとんどだ。
実際、新築物件ではペットの足洗場を戸外に設けたり、傷の付きにくい素材の床にしたり、壁クロスを壁の下半分に張り、汚れた場合にはそこだけ張り替えられる様にするなど、 ペット対応にしたものも出てきている。

「ペット可」も入居者や、近隣の合意が必要。

ペット同様、それ迄の“ピアノ禁止”を“ピアノ相談”にする場合も、鉄筋コンクリートのマンションであれば、床の強度も隣戸への騒音も、それ程心配する事はなさそうだ。
問題は、既に“ペット禁止”“ピアノ禁止”の条件で契約し、入居している人達へどう説明し、納得してもらうか？
又隣戸は勿論、近隣の住民からも苦情が出ないように“ペットの飼育規制”「大型犬は飼わない・ベランダに犬小屋を置かないなど」や、ピアノ使用“演奏時間の取り決め”等について、具体的に取り決めをする事も重要だ。特に以前、入居者から「ペットを飼いたい」「ピアノを入れたい」という申し出があった場合は要注意！
「契約条件は、個別に決めるもので、以前と内容の違う契約もあり得る」ことをここできちんと説明しておきましょう。さもないと、話がこじれる危険性もある。

やはり「オーナーが許可したから良い」というのではなく、あくまで隣戸の入居者や、 “近隣の住民の合意”の上で、「オーケーした」という姿勢が大切です。
勿論、マンション全体の管理規約などで“ペット可”“ピアノ可”にするのは得策ではない。“限定解除”すれば、入居者も見つかりやすい。
オーナー様によっては“学生限定・連帯保証人がしっかりしている”とか“女性限定・綺麗に住んでくれる・夜騒いだりしない”など、入居者を限定する事にメリットを感じている人もいるようだが、こうした限定を解除してみるのも効果大。

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