駐車場経営のメリットとデメリット｜仙台不動産(賃貸・売買)情報は、(株)オーロラビル

駐車場経営のメリットとデメリットはどのようなものがあるのでしょうか。

駐車場経営のメリットは

初期投資が少なくてできる

平面駐車場の場合ですと、初期投資がゼロでの活用も可能となります。
立体駐車場を建てる場合だと充実した設備が必要となるケースもあると思いますが、建物を建てる方法に比べてみれば、投資額は大きく抑えることができるのです。

転用や更地へ復帰するのが簡単

ロードサイド店舗で事業用借地権契約を結んでいる場合や、アパート・マンションなどで借家権契約を結んでいる場合、「借地借家法」によって、他の用途へ転用するのは難しくなってしまいます。
しかし駐車場は借地借家法の適用対象外となるので、事前の通告のだけで、利用者を立ち退かせることができるのです。ですので、売却する場合やマンションの 建設、相続税における物納など、駐車場以外の活用法への転換も簡単に出来るのです。
逆に言うと、駐車場として使っていることによって、様々な選択肢を残しておいたまま、収入を得て行くことができるのです。

駐車場経営のデメリットは

税制上でのメリットは少ないです

建物を建てる場合と違って、税制上の優遇措置はほとんどないのがあげられます。

固定資産税は更地評価

アパート・マンション用地とは違って、「住宅用地」とはなっていませんので、固定資産税や都市計画税の軽減がまったくありません。

相続税評価も更地と同じ

相続税評価についても、「自用地評価」（更地と同じ評価）となってしまいます。「貸宅地」や「貸家建付地」による評価減は受ける事ができません。
「小規模宅地の評価減」も「200m2まで50％」に抑えられてしまいます。
ただし、立体駐車場の場合、「特定事業用宅地」として「400m2まで80％減」が適用されるケースも中にはあります。

所得税負担が大きい

平面駐車場の場合ですと、減価償却費がないです。
立体駐車場の場合も、「建物」と比べれば減価償却費は少ししかありません。
「支出を伴わない必要経費」が少ししかないので、所得税が課税される部分もそれだけ大きくなってしまうのです。 立体駐車場を建てるなら注意しましょう。

法令上の制限

自走式の駐車場や多段式の駐車場は「建築物」と分類されて、建築基準法の適用を受ける事になります。 ですので、「用途地域制限」によって、住宅地での設置が認められないという可能性があったりもします。

転用の時や更地復帰の時のコスト

更地へ復帰するときや、他へ転用するのが簡単というのが駐車場経営のメリットなのですが、初期投資が比較的大きくなってしまう立体駐車場の場合には、転用する時に投資額が回収できていなかったり、解体するのに多額の費用がかかってしまったりする事があります。

定期借地（一時金方式）

定期借地方式で安心して地代の収入を

必ず土地が戻ってくる借地契約

定期借地権とは、平成4年8月1日から新借地借家法によって施行されたものです。
今までの借地権（普通借地権）では、借地人の権利が過剰に保護 されてしまい、地主が借地人を立ち退かせるためには、さまざまな制約があったのでした。
一般的には、「土地を貸してしまったら半永久的に返ってはこない」 とさえ言われていたのです。 ですので、土地を「貸す」形での土地活用と言うのは地主側も抵抗があったのですが、この法律制定により、安心して土地を貸していけるようになったのです。
定期借地権方式の特徴としては、以下のようなことがあります。

・50年後には、必ず土地が戻ってきます。
・借主の事情によって、期間延長がされてしまうことはありません。
・立退き料を支払ったり、建物を買い取るということもありません。
・契約を更新する事もありません。

土地を持ったまま分譲が出来る

定期借地分譲って

定期借地権を使用した、新しい形での分譲住宅、「定期借地分譲」が増えてきています。
自分が持っている土地の造成や区画整理を事業者が行って、建物を建てて販売（分譲）していきます。
通常の分譲の場合には、購入者は建物と土地（マンションなどの場合には共有持分）を取得することになります。
結果として、売主である地主の人は土地の所有 権を失ってしまうわけですが、定期借地分譲の場合には、購入者が得るのは建物の所有権と、「土地を借りて使用する権利（借地権）」だけです。
その借地権は 50年後には必ず消滅してしまいますので、地主の人は土地を自分で持ったまま住宅の分譲をすることができるのです。
購入者の人にとっても、土地を購入していない分、通常の分譲に比べて安い金額ですみます。
いつかは返還しなければならないと言っても50年後の事ですので、「永住」とそんなに変わらない形で、安く住宅を持つことができるということになります。

マンションの場合と戸建の場合の２パターン

普通の分譲住宅と同じように、定期借地分譲も「マンション」と「戸建」の2種類があります。
定期借地権付戸建分譲は、広い土地を持っている人達に向いている方法で、土地をいくつかの宅地に区画整理をして、水道などのインフラを整えながら、住宅を建築していきます。

一時金方式でまとまった資金を確保しておく

土地を貸すわけですので、収益源というのは「地代」となります。
普通、地代というのは月ごとまたは、年ごとに分けて受け取るのですが、一時金方式の場合は、定期借地権設定時に一括して受け取ることが可能ですので、まとまった資金を確保する事ができるのです。
なお、税務上では、受け取った年のみの収入・所得ではなくて、土地を貸す期間に按分をして計上することが認められているのです。

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